부동산 투자 초보, 인구가 감소한다는데 투자하긴 무섭고, 그래서 손 놓고 있자니 벼락거지 될 까봐 두려우시죠? 부동산 시장에서 많은 걸 겪고 봐 오니, 시간이 지나도 변하지 않을 공식들이 몇 개 있습니다. 3부작으로 그 내용을 풀어보겠습니다.
많은 사람들이 부동산 투자는 이제 끝났다고 말합니다. 대한민국 인구가 줄어들고 있다는 뉴스가 매일같이 쏟아지기 때문입니다.
상식적으로 인구가 줄면 집을 살 사람이 없어지고, 수요가 줄면 가격은 떨어지는 것이 경제의 기본 원리처럼 보입니다.
하지만 이것은 통계의 함정에 빠진 전형적인 초보자의 착각입니다.
오늘은 숫자로 증명된 팩트를 기반으로 왜 아직도 기회가 있는지, 그리고 초보자가 반드시 잡아야 할 포지션은 무엇인지 냉철하게 분석해 드리겠습니다.
인구 감소가 집값을 떨어뜨린다는 착각
데이터를 볼 때는 ‘전체’가 아닌 ‘밀도’를 봐야 합니다.
통계청 자료를 분석해 보면 1992년 수도권 인구는 약 1,900만 명으로 전체 인구의 44% 수준이었습니다.
그런데 저출산과 인구 감소가 심각하다는 지금은 어떨까요?
현재 수도권 인구는 2,600만 명을 넘어섰으며, 전체 인구의 52%에 육박합니다. 심지어 한 해도 거르지 않고 매년 늘어왔죠.
대한민국 전체 인구라는 그릇은 작아지고 있을지 몰라도, 수도권이라는 핵심 그릇에 담기는 물은 넘쳐흐르고 있다는 뜻입니다.
더 중요한 지표는 인구가 아닌 ‘가구 수’입니다.
아파트는 사람 머릿수대로 사는 것이 아니라 가구 단위로 매매가 이루어지기 때문입니다.
현재 1인 가구가 폭발적으로 증가하고 있습니다.
그런데 지방이나 시골에 혼자 살고 싶은 젊은 1인 가구는 없습니다. 일자리와 인프라가 집중된 도심으로 모여듭니다.
결국 가구 수가 증가한다는 것은 집이 더 많이 필요하다는 뜻이고, 그 수요는 수도권 도심으로 쏠릴 수밖에 없습니다.
당분간 수도권 부동산 수요가 꺾이지 않을 것이라 생각하는 이유가 바로 이 데이터에 있습니다.
왜 1주택이 아닌 ‘2주택’이어야 하는가
실거주 집 한 채만 가지고 있는 것은 투자가 아닙니다. 그저 인플레이션의 파도에 휩쓸려 내려가지 않게 버티는 ‘현상 유지’에 불과합니다.
벼락거지를 면한 것에 안도할 수도 있겠지만, 우리가 투자를 공부하는 이유는 남들보다 앞서 나가기 위함이 아닌가요? 자본주의 사회에서 더 높은 곳을 바라보는 것은 당연한 생존 전략입니다.
대한민국에서 다주택자의 수는 약 220만 명입니다.
4천만 인구와 비교하면 상위 5%에 해당합니다. 여러분이 집을 두 채 소유하는 순간, 자산 형성 방향은 대한민국 상위 5% 포지션을 확보하고 들어가는 셈입니다.
서울 강남의 똘똘한 한 채를 가질 수 없거나, 주식이나 코인으로 매년 수십 퍼센트의 수익을 낼 자신이 없다면 부동산으로 자산을 불리는 것이 가장 현실적이고 쉬운 길입니다.
저축과 레버리지를 최대한 활용하여 2주택 시스템을 만드는 것, 이것이 자산 증식의 첫 번째 단계입니다.
물론, ‘수도권’ 내 ‘아파트’입니다.
하락장을 이용한 갭투자 필승 전략
부동산 투자 초보들이 가장 두려워하는 것이 바로 ‘역전세’입니다.
상승장에서 갭투자를 하면 시세 차익은 빨리 얻을 수 있을지 몰라도, 하락장을 맞았을 때 보증금을 돌려주지 못해 파산할 위험이 큽니다. 그래서 저는 철저하게 하락장을 노리라고 조언합니다.
주거는 필수재입니다.
집값이 폭락해서 사람들이 매매를 꺼려도, 길바닥에 나앉을 수는 없기에 전세 수요는 유지되거나 오히려 늘어납니다.
하락장에 진입하면 매매가는 바닥을 기고 있지만 전세가는 탄탄하게 받쳐주는 기이한 현상을 목격하게 됩니다. 이때가 기회입니다.
제가 7년 전 투자했던 사례를 말씀드리겠습니다.
당시 저는 신혼이라 자금이 넉넉하지 않았지만, 하락장에 저렴해진 아파트를 소액의 갭으로 매수했습니다.
시간이 지나자 화폐 가치 하락과 공급 부족으로 전세가가 꾸준히 상승했고, 결국 전세가가 제가 샀던 매매가를 뚫고 올라갔습니다.
투자금 전액을 회수하고도 수천만 원의 현금이 더 생기는, 소위 ‘플러스 피’ 투자가 완성된 것입니다.
내 돈은 한 푼도 들이지 않고(오히려 돈을 받고) 아파트의 시세 차익을 온전하게 누리는 것, 이것이 하락장 갭투자의 묘미입니다.
분양권, 공포를 사서 환희에 팔아라
분양권 투자도 마찬가지입니다.
상승장에는 경쟁률이 수백 대 일에 달해 당첨될 확률이 제로에 가깝고, 정부의 규제로 인해 무주택자가 아니면 명함도 내밀기 어렵습니다.
하지만 하락장에는 기회가 널려 있습니다. 특히 미분양에 대한 공포가 극에 달했을 때, 앞으로 대규모 공급이 예정된 신도시나 재개발 구역의 분양권을 선점해야 합니다.
당장은 공급으로 인해 전세가가 버텨주질 못하겠지만, 키 맞추기로 인해 시세는 계속 오를 것이기 때문입니다.
실제로 저는 인천 역세권의 한 아파트 분양권을 매수했습니다.
당시에는 분양가가 너무 비싸다는 논란이 있었지만, 저는 그 주변에 예정된 8개의 재개발 구역을 봤습니다.
인건비와 자재비 상승으로 인해 이후 분양하는 아파트들의 분양가는 계속 오를 수밖에 없다는 것을 확신했습니다. 기업은 마진이 남지 않으면 아파트를 짓지 않으니까요.
결국 제 예상대로 주변 분양가가 오르면서 제가 산 아파트 가격은 4년간 75% 가까이 뛰었습니다.
공사비는 계속 오릅니다. 오늘 사는 분양권이 가장 싸다는 말은 단순한 영업 멘트가 아니라 건설 원가 데이터에 근거한 것입니다. (건설공사비지수 데이터)
(출처: 뉴스1 인포그래픽)
다음 글 예고: ‘전략=칼’, ‘입지=전쟁터’
오늘 우리는 ‘왜’ 부동산을 사야 하고, ‘어떻게(전략)’ 접근해야 하는지 배웠습니다.
하지만 아무리 좋은 명검을 쥐고 있어도, 늪지대에서 싸우면 집니다. 부동산 투자에서 ‘입지’가 바로 그 전쟁터입니다.
“역세권이면 다 좋은 거 아닌가요?”
“초품아(초등학교 품은 아파트)면 무조건 오르나요?”
단언컨대, 아닙니다.
같은 서울 하늘 아래서도 누군가의 아파트는 2배가 되고, 누군가의 아파트는 제자리걸음을 합니다.
그 차이를 만드는 ‘절대 입지 4요소’가 있습니다.
다음 [부동산 불패 공식 2탄]에서는 감이나 소문이 아닌, 제가 반드시 체크하는 ‘실패하지 않는 입지 구분법’을 다룹니다.
그리고 이어지는 3탄에서는 그 입지를 찾기 위해 어떤 데이터를 어디서 긁어와야 하는지, 제 모니터 화면을 그대로 보여드리겠습니다.
지금까지 읽어주셔서 감사합니다. 데이터쌤이었습니다.
※ 본 글은 2026년 최신 데이터 및 필자의 실제 투자 경험을 바탕으로 작성되었습니다. 투자의 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
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