AI와 기본소득 시대, 구축 아파트 미래는 어떻게 될까? 재건축 불가능론과 국가 주도 임대 시나리오, 그리고 살아남는 입지의 조건을 냉철하게 분석합니다.
안녕하세요? 데이터쌤입니다. 서울 아파트 노후화가 심해지고 있습니다.
혹자는 입지만 좋으면 썩어도 준치라고 말하고, 누군가는 이제 구축은 슬럼화될 일만 남았다며 신축으로의 탈출을 권합니다.
도대체 누구의 말이 맞는 걸까요?
오늘은 이미 인구 구조와 부동산 시장의 변화를 20년 먼저 겪은 일본의 데이터와 함께, 현재 대한민국의 재건축 현실, 그리고 다가올 AI 시대의 시나리오를 통해 미래를 그려보려 합니다.
구축 아파트 미래: 재건축 신화의 종말
우리는 아파트를 안전 자산이라고 믿으며, 낡으면 부수고 새것으로 짓는 재건축을 당연시 해왔습니다.
하지만 우리가 봐왔던 성공적인 재건축 사례들은 대부분 1980년대나 90년대 초반에 지어진 5층 이하의 저층 주공 아파트들이었죠.
대부분 저층 아파트들이라 용적률이 낮았기에 일반 분양 물량을 넉넉히 뽑아낼 수 있었고, 그 수익으로 건축비를 충당해 추가분담금이 크지 않았습니다.
하지만 지금 노후화되고 있는, 그리고 10년 뒤 30년 차가 될 2000년대식 구축 아파트들은 상황이 완전히 다릅니다.
이미 용적률을 200%에서 250% 가까이 찾아 먹은 중층, 고층 아파트들이 즐비합니다. 이들을 부수고 다시 짓기 위해서는 막대한 추가 분담금이 필요합니다.
공사비가 급등하는 상황, 게다가 AI로 인해 소득이 줄어드는 상황에서 수억 원의 분담금을 낼 능력이 없는 원주민들은 재건축을 반대할 수밖에 없습니다.
결국 사업성은 나오지 않고 건물은 늙어가며 수리비는 폭증하는 진퇴양난에 빠지게 됩니다. 이것이 바로 용적률 꽉 찬 구축은 영원히 구축으로 남을 수밖에 없는 현실이지요.
용적률을 높이면 되지 않냐고요?
하지만 용적률 300%는 쾌적한 주거 환경의 마지노선으로 여겨지고 있습니다. 주상복합이야 훌륭한 입지가 용적률을 커버하지만, 일반 아파트의 300% 용적률은 닭장과 다름없죠.
결국 미래 시대의 재건축은 사업성이 담보되는 극소수의 최상급지에서만 가능한, 그들만의 리그가 될 것입니다.
용적률 높은 아파트의 미래
그렇다면 재건축이 불가능한 아파트의 가치는 어떻게 될까요?
일본 수도권의 데이터에 따르면 입지가 동일함에도 불구하고 준공 30년이 지난 구축 아파트의 가치는 신축 대비 36.7% 수준, 즉 3분의 1 토막이 났습니다.
아파트가 노후화되면 배관이 부식되고 엘리베이터가 멈추며 단열 성능이 급격히 떨어지는데, 이미 관리비보다 장기수선충당금이 더 비싼 단지들이 속출하고 있습니다.
한국의 일부 지방 구축 아파트에서도 비용 부담으로 수리를 포기하는 사례가 늘고 있다는 점은 시사하는 바가 큽니다.
집값이 1억 원인데 수리비가 수천만 원이 나온다면 집주인은 수리를 포기하게 되고, 그 아파트는 급속도로 슬럼화의 길을 걷게 된다는 거죠.
결국 건물은 영원하지 않으며 감가상각을 그대로 맞는다는 걸 잊으면 안 됩니다. 심각한 건, 이러한 현상이 이제 수도권 외곽으로 번지고 있다는 사실입니다.
AI와 기본소득 시대, 임대의 보편화
AI와 로봇이 노동을 대체하며 기본소득이 도입되는 시대를 가정해 봅시다.
(참고로 기본소득은, 일부 선진국은 2035년부터 도입 시작, 2040년이 넘으면 많은 국가에서 실시할 수밖에 없다고 전망됩니다.)
일자리가 사라지면 소득 수준이 낮아지고, 사람들은 더 이상 비싼 민간 임대료나 재건축 분담금을 감당할 수 없게 됩니다.
이때 시장에서 소외된, 즉 사업성이 없어 재건축도 못 하고 슬럼화되어가는 수도권 외곽과 지방의 구축 아파트들은 어떻게 될까요?
저는 국가가 이들을 헐값에 인수하여 기본소득 수령자들을 위한 공공 임대 주택으로 활용할 것이라고 봅니다.
국가는 주거 복지 차원에서 ‘최소한의 수리’를 거쳐 거주지를 제공하겠지만, 이는 자산 증식의 수단이 아닌 주거 공간일 뿐이겠죠.
물론 기본소득 시대라고 해서 노동이 완전히 사라지지는 않을 거라 생각합니다.
AI를 다루거나 대체 불가능한 소수 영역의 노동자들은 여전히 존재할 것이며, 이들은 기본소득 외의 추가 수입을 올릴 것입니다.
그래서 국가가 운영하는 임대 아파트 시스템 내에서도 미묘한 계급이 나뉠 것입니다.
조금이라도 소득이 있는 계층은 입지가 그나마 나은 구축 임대 아파트에 거주하며 차등적인 임대료를 낼 것이고, 기본소득에만 의존하는 계층은 더 외곽으로 밀려나는 구조가 형성될 것입니다.
리모델링과 100년 아파트, 그리고 살아남는 자들
하지만 모든 구축이 버려지는 것은 아닐 거라 생각합니다.
2000년대 중반 이후 지어진 아파트들은 지하 주차장이 연결되어 있고 3베이 판상형 구조를 갖추고 있어, 70~80년대 아파트와는 펀더멘탈이 다릅니다.
거주민의 소득 수준이 어느 정도 받쳐주는 곳은, 무리하게 재건축을 고집하지 않고, 골조를 유지한 채 배관과 인테리어를 뜯어고치는 리모델링으로 선회할 겁니다.
결국 2026년 이후 부동산 시장은 철저히 세 부류로 재편됩니다.
첫째, 재건축이 가능한 최상급지 땅을 깔고 앉아 끊임없이 새것으로 변모하며 자산 가치를 폭발시키는 자본가들의 주거 타운.
둘째, 2000년대식 양호한 골조와 좋은 입지를 바탕으로 리모델링을 통해 실거주 가치를 유지하는 중산층의 주거지.
셋째, 사업성이 없어 국가에 인수되거나 슬럼화되어 기본소득 생활자의 거처로 전락하는 외곽의 구축 아파트입니다.
세상이 참 빠르게 변하는 것 같습니다. 불과 몇 년 전만 해도 “아파트는 사두면 오른다”는 말이 진리였는데 말이죠.
다만 이제는 인정해야 합니다. 인구 구조의 변화와 AI의 등장은 부동산 공식을 바꾸고 있습니다.
우리가 보유한 아파트가 단순히 낡아가는 콘크리트 덩어리인지, 아니면 변화 속에서도 살아남을 입지의 등기권리증인지 냉정하게 판단해야 할 때입니다.
막연한 희망 회로는 끄고, 내 자산이 속한 입지의 급지와 대지 지분의 가치를 계산기 두드려 보시기 바랍니다. 살아남는 것은 건물이 아니라 결국 땅입니다.
[면책 조항] 본 글은 AI 시대의 가상 시나리오와 커뮤니티의 다양한 의견, 과거 데이터를 바탕으로 작성된 개인적인 분석입니다. 이는 특정 부동산의 매수/매도를 권유하는 것이 아니며, 모든 투자의 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.
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