미래 부동산 전망, 급지별 멀티플 데이터. 돈이 부족하다고 낙심하지 마세요. 핵심지보다 높았던 외곽(Tier 4)의 반전 수익률과 시드머니 증식 전략을 데이터로 확인하세요.
과거는 미래의 거울이라는 말이 있습니다. 부동산 시장에서 이 말만큼 정확한 격언은 없을 것입니다.
막연한 희망 회로를 돌리기 전에, 우리는 지난 3차 대세 상승장인 2017년부터 2022년까지 자금이 실제로 어떻게 움직였는지 데이터로 확인해야 합니다.
제가 KB 부동산의 월간 데이터를 바탕으로, 각 급지가 시장 평균 대비 얼마나 더 올랐는지 정밀 멀티플을 산출했습니다.
그리고 이 법칙을 이번 4차 상승장에 대입하여, 이번 상승장엔 아파트 가격이 얼마나 오를 것인지 예측해 보았습니다.
[참고] 아래 언급되는 수익률 수치는 지난 사이클의 최저가 기준 상승률임을 미리 밝혀둡니다.
과거 3대 사이클: 상승폭은 줄고, 하락은 반복된다
우리는 흔히 “부동산은 우상향”이라고 말합니다. 하지만 데이터를 뜯어보면 그 기울기는 매 사이클마다 급격히 낮아지고 있습니다.
1차 대세 상승장 (1980년대 초반 ~ 1991년)
시대적 배경: 고도 성장기와 3저 호황, 주택 보급률 부족이 맞물린 폭등기.
상승률 (Rise): 서울 매매 지수 기준 +275.0% 폭등.
하락 및 조정 (Fall): 1991년 1기 신도시(분당, 일산 등) 입주 폭탄으로 인해 약 10년 가까이 장기 침체 및 하락 안정세를 겪었습니다.
이후 1997년 IMF 외환위기로 -15% 수준의 급락을 맞이하며 사이클이 종료되었습니다.
특징: “사면 무조건 3배”가 통했던, 다시는 오지 않을 야수의 시대였습니다.
2차 대세 상승장 (2000년대 초반 ~ 2008년)
시대적 배경: IMF 극복 후 저금리 기조와 ‘버블세븐(강남/분당/용인 등)’이 주도한 시장.
상승률 (Rise): 서울 매매 지수 기준 +207.6% 상승.
하락 및 조정 (Fall): 서울 지수는 -10% 내외의 조정을 받았으나, 경기 남부 대형 평형은 -30%~-40%까지 폭락하며 2013년까지 ‘하우스푸어’ 사태를 낳았습니다.
특징: 1차 파동 대비 상승 에너지가 약 75% 수준으로 축소되었습니다.
3차 대세 상승장 (2014년 ~ 2021년)
시대적 배경: 초저금리 유동성과 공급 부족(인허가 물량 감소)이 만든 ‘영끌’ 장세.
상승률 (Rise): 서울 매매 지수 기준 +81.9% 상승.
하락 및 조정 (Fall): 2022년 급격한 금리 인상 충격으로 서울 지수는 전고점 대비 -15% 내외 하락했으나, 개별 단지 실거래가는 -30%까지 곤두박질 치기도 했습니다.
역사적으로 하락장은 대체로 -10%~-15% 선에서 지수 바닥을 다지는 경향을 보입니다. (IMF 특수 상황 제외)
특징: 상승 에너지가 2차 파동의 절반 이하(0.4배)로 급감했습니다. 이는 시장이 성숙기에 접어들며 ‘저성장’ 구조로 굳어졌음을 의미합니다.
4차 대세 상승장의 천장은 더 낮을 것이다
보시다시피 사이클이 거듭될수록 상승률은 ‘275% → 208% → 82%’로 드라마틱하게 줄어들고 있습니다.
과거 개도국 시기와 지금의 대한민국 경제 규모 및 성장률을 생각해 보면, 무거울 수록 더디 움직이는 것이 당연한 수순이지요.
이를 이번 4차 상승장에 보수적으로 대입하면, 기대할 수 있는 지수 상승의 총량은 약 +40% 내외로 수렴하게 됩니다. 생각보다 높지 않죠.
그럼 이제는 우리보다 앞서 나간 선진국들의 주요 부동산이 어떻게 됐나를 봐야 합니다. 그들의 부동산이 하락했나요?
아닙니다. 홍콩, 뉴욕, 런던과 같은 곳은 여전히 집값이 매우 높습니다.
그럼 외곽은 떨어졌나요? 그렇지도 않습니다. 주요 핵심지만큼은 아니더라도, 적당한 입지의 하우스라면 여전히 대세 상승장에 함께 탔습니다.
이것이 우리가 ‘아무거나’ 사지 말고, 오를만한 ‘급지(Tier)’에 집착해야 하는 이유입니다.
미래 부동산 전망: 지난 사이클의 급지별 상승률로 부터
먼저 기준점을 잡아보겠습니다. 지난 상승장의 서울 아파트 전체 매매지수는 약 37.5퍼센트 상승했습니다.
이 평균 상승률을 기준값 1.0으로 잡고, 각 지역이 몇 배나 더 튀어 올랐는지 계산해 보면 흥미로운 결과가 나옵니다.
우선 강남, 서초, 송파, 용산으로 대표되는 티어1 지역은 평균 약 55퍼센트 상승했습니다. 시장 평균 대비 약 1.5배의 움직임입니다.
이들은 상승장의 포문을 열고 끝까지 안정적으로 우상향하며 무겁지만 확실한 수익을 안겨주었습니다.
다음으로 마포, 성동, 분당, 과천 같은 티어2 지역은 평균 약 67퍼센트 상승했습니다. 시장 평균 대비 약 1.8배에 달하는 수치입니다.
티어 1이 오르자마자 무섭게 추격하며 수익률 면에서는 오히려 대장주들을 앞지르는 모습을 보였습니다.
주목할 점은 판교, 광교, 광명, 동탄역세권 등 경기 핵심지인 티어3입니다.
이들은 평균 65퍼센트에서 70퍼센트 육박하는 상승률을 보이며 시장 평균 대비 1.8배의 탄력성을 증명했습니다.
서울 구축보다 경기 신축과 핵심지가 낫다는 것이 데이터로 입증된 셈입니다.
반전은 노원, 도봉, 구로 등 서울 외곽과 경기 외곽인 티어4 지역입니다.
이들은 평균 75퍼센트 이상의 상승률을 기록하며 시장 평균 대비 2.0배에서 2.1배라는 가장 높은 수익률을 달성했습니다.
상승장 초반에는 철저히 소외되었으나 막판 키맞추기 장세에서 폭발하며 끝까지 버틴 자들에게 최고의 수익률을 선물했습니다.
하지만 기억해야 할 것은, 티어 급수가 낮을 수록, 하락장이 시작됐을 때 가장 먼저, 그리고 가장 많이(%) 빠졌다는 것도 명심해야 합니다.
4차 파동 시뮬레이션: 내 집은 얼마나 오를까?
자, 이제 이 법칙을 현재 진행 중인 4차 파동에 대입해 봅시다.
1차에서 3차 파동을 거치며 상승 에너지가 줄어들고 있기에, 이번 4차 파동의 서울 평균 지수 총 상승률을 보수적으로 40퍼센트로 가정하겠습니다.
이 40퍼센트의 파도가 각 티어에 도달했을 때 예상되는 성적표는 다음과 같습니다.
가장 안전한 티어1 지역은 약 60퍼센트의 총 상승률이 예상됩니다.
유동성이 중간에 끊겨도 가장 먼저 도달하는 구간이기에 안정성이 탁월합니다.
티어2와 티어3 지역은 약 72퍼센트의 상승률이 예측됩니다. 수익률과 환금성의 밸런스가 가장 좋은 구간이라 할 수 있습니다.
그리고 가장 높은 변동성을 가진 티어4 지역은 조건부로 약 84퍼센트의 상승률이 기대됩니다.
다만 하이 리스크 하이 리턴 구간으로, 상승장이 끝까지 완주했을 때 달성 가능한 수치입니다.
지금 돈이 없다고 낙심하지 마십시오
데이터를 보면 티어4인 외곽 지역의 예상 상승률이 84퍼센트로 가장 높습니다.
지금 당장 가진 돈이 부족해서 핵심지로 가지 못한다고 너무 낙심할 필요가 없습니다. 상승장 후반부까지 합하면 상승률 자체는 핵심지보다 몸집이 가벼운 외곽이 높게 나옵니다.
다만 기억해야 할 점은 그곳이 가볍기 때문에 상승률은 높아도 절대적인 수익 금액 자체는 작을 수 있다는 것입니다.
하지만 우리에게 중요한 것은 그 상승률을 이용해 자산의 덩어리를 키우는 것입니다. 적어도 5차 상승장까지는 상승폭이 다소 감소하더라도 대세 상승장의 흐름은 유효하다고 판단됩니다.
따라서 장기적인 관점에서 지금 자신의 자금 여건상 살 수 있는 가장 좋은 아파트를 사는 것이 정답입니다.
설령 그곳이 외곽일지라도 상승장의 끝자락에서 보여줄 폭발적인 상승률을 활용해 시드머니를 불려 나가면 됩니다.
그렇게 불어난 자산을 들고 다음 파동, 혹은 그다음 파동에서 상급지로 이동하는 것이 자산 증식의 정석입니다.
조금이나마 그 파동 속에서 최적의 타이밍을 잡기 위해 부동산 투자 공부를 하는 것이고요.
결론: 확률 높은 곳에 배팅하고 기다려라
데이터는 거짓말을 하지 않습니다.
지난 상승장에서 티어 2와 티어 3는 시장 평균 대비 1.8배라는 놀라운 성적을 거뒀고, 티어 4는 막판 스퍼트로 2.1배라는 기염을 토했습니다.
안전함을 추구한다면 티어 1과 2로 진입하여 확정적인 수익을 노리십시오.
실리를 추구한다면 서울 껍데기를 버리고 경기 핵심지인 티어 3로 가서 수익과 거주 만족을 동시에 잡으십시오.
그리고 만약 자금이 부족하여 티어 4에 진입해야 한다면, 이번 상승장이 끝까지 간다는 믿음을 가지고 엉덩이를 무겁게 하여 시드를 불릴 기회로 삼으십시오.
그리고 5차 상승장이 오기 전까지, 상급지로 올라갈 수 있는 발판(연봉 상승, 주식 투자 등)을 마련해 놔야 합니다.
여러분의 자산은 지금 어디에 있습니까?
중요한 것은 파도에 올라타는 것입니다. 파도는 사라지기도 하지만, 반드시 다시 또 옵니다.
모든 데이터는 KB 부동산의 월간 데이터를 토대로 추론했음을 알려드립니다.
[면책 조항] 본 글은 2017년부터 2022년까지의 과거 시장 데이터를 기반으로 한 개인적인 분석 및 시뮬레이션 결과이며, 미래의 확정적 수익을 보장하지 않습니다. 실제 시장 흐름은 정부 정책 및 대외 경제 변수에 따라 달라질 수 있으며, 투자의 모든 책임은 투자자 본인에게 있음을 알려드립니다.
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